Nuevo reparto en los gastos de hipotecas

Nuevo reparto de gastos hipotecarios: 20% para el cliente y 80% a la banca

Con el impuesto AJD, la notaría, el registro y la gestoría, el banco asumirá unos 2.800 euros de media frente a los 350 euros del hipotecado.

Quienes estos días se están hipotecando

O al menos ya han iniciado la recogida de información de los préstamos disponibles en las entidades financieras, no paran de hacer números sobre el importe total que tienen que desembolsar antes de que llegue el momento de la escritura.

La cuestión no es baladí, porque asumir un gasto que, de media, se situaba en los 3.000 euros, puede condicionar la propia concesión de la hipoteca, al no disponer de los ahorros suficientes como para alcanzar los requisitos económicos que exige cada banco.

¿Qué gastos de la hipoteca deben pagar los clientes?

Con el último decreto-ley del Gobierno publicado el sábado en el BOE, tras la sentencia contradictoria del Tribunal Supremo, al hilo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD); y la modificación de la Ley de Crédito Inmobiliario que el Congreso tramita estos días, se aclara el panorama sobre el pago de los gastos iniciales hipotecarios.

En apenas un mes, de asumir todos los costes derivados de este proceso, los clientes solo tendrían que pagar un 20% del total, los que corresponden a la valoración de la vivienda a escriturar.

Para el caso de una hipoteca media de 125.000 euros, el importe de esos costes rondarían los 3.200 euros. Una vez aprobada la ley y validado el decreto del AJD, el banco tendrá que asumir prácticamente el 80% de todas las cuantías relacionadas con los gastos hipotecarios iniciales.

Distribución de los gastos hipotecarios:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Su importe varía en función de la comunidad autónoma en la que se abone. El tipo de gravamen va desde el 0,5% de País Vasco y Navarra hasta el 1,5%, mucho más generalizado en la mayor parte de territorios. En el peor caso, el banco tendría que sufragar unos 1.875 euros por este concepto. Así se lo exige el decreto-ley aprobado por el Gobierno el viernes, y así lo han comenzado a pagar desde este lunes. Entre todos los gastos, se trata del más cuantioso.
• Notaría. En este caso, se incluyen los aranceles establecidos por la norma tanto para la escritura de la compra-venta como para la escritura hipotecaria. Son dos conceptos diferentes que hasta ahora pagaba el cliente. La cuantía de la escritura hipotecaria es superior a la de compra-venta porque, en el primer caso, la entidad tiene en cuenta la por de las situaciones posibles, esto es, asumiendo que el cliente sea moroso y no pague en el futuro. De forma aproximada, la escritura hipotecaria costaría unos 500 euros, y la de la operación de venta, otros 400 euros. En total, 900 euros en gastos notariales.
• Registro. Hasta ahora, el comprador tenía que pagar el importe de los honorarios correspondientes a la extensión de la inscripción de ese derecho y, en el caso de que se hubiera pactado, el coste de la inscripción de la hipoteca. Los gastos registrales se encuentran establecidos por un arancel, que está a disposición de cualquier ciudadano en cada oficina registral. A partir de ahora, para la cuantía media tratada en esta información, la entidad tendrá que abonar unos 200 euros.
• Gestoría. Ante la firma de una escritura hipotecaria, los bancos se valen de la tramitación de documentos que realizan las gestorías y asesorías con las que trabajan habitualmente en cada oficina. También en este caso, el importe de la factura que emite cada empresa deberá ser pagado por las entidades financieras. Su importe roza los 250 euros.

Sin embargo, los clientes deberán seguir asumiendo uno de los gastos estrictamente ligados al modelo de escritura hipotecaria, el de la tasación de la vivienda.

¿Quién debe pagar los gastos de la tasación?

Esta operación es necesaria para valorar el bien inmobiliario a hipotecar por parte de una empresa especializada. Habitualmente, ese cálculo lo realiza una firma ligada a la entidad financiera, aunque oficialmente es el cliente el que puede elegir cuál es la firma que quiere que lo realice. El importe medio de ese casto supera los 300 euros.

Los futuros hipotecados también deben tener en cuenta cuáles son los costes que no están asociados técnicamente a la escritura hipotecaria.

Se trata, por ejemplo, de la señal de arras -la reserva inicial que se entrega para asegurar la compra-; o la comisión de apertura -si existe-.

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Fuente: D. Jose María Camarero, Ideal (14/11/18)